Reducción y aplazamiento de las rentas L. comerciales
De nuevo a vueltas con la reducción y aplazamiento de las rentas de los locales comerciales
El pasado 22 de abril escribía una entrada sobre la reducción o aplazamiento de las rentas en los locales de negocios. Hoy tenemos que retomar el tema porque el Gobierno ha vuelto a intervenir legislando sobre la cuestión. Sólo pretendo dar unas pinceladas de información. Porque he de reflexionar primero sobre los términos en que se expresa la norma, valorando su redacción y su finalidad.
En primer lugar lo que el Real Decreto-ley 35/2020 prevé es el respeto al pacto entre las partes. Si se ha acordado algo en estos meses, si se ha negociado, se estará a lo acordado. Pero si no se ha hecho, la norma prevé un procedimiento para llegar a un acuerdo, distinguiendo según el arrendador sea gran tenedor o no y siempre que se cumplan unos requisitos.
En el primer caso -grandes tenedores con más de 10 locales sin contar garajes y trasteros, o más de 1500 m2 de superficie construida- se concede al arrendatario un derecho a elegir entre solicitar la reducción del 50 % de la renta o un aplazamiento. Para ello debe cumplir una serie de requisitos (ser autónomo o pyme) y además no tener ingresos (por el cierre impuesto) o tener la facturación de diciembre reducida en un porcentaje muy significativo, el 75% en relación a la media del cuarto trimestre del año anterior. Esta norma nacional hay que aplicarla en las diferentes comunidades y las medidas adoptadas varían en el tiempo y en el lugar, de ahí que se tengan en cuenta ambas situaciones, o el cierre o ingresos mínimos, como consecuencia de las restricciones y limitaciones en la actividad. Y hay un plazo, antes del 31 de enero de 2021, para que el inquilino se dirija al arrendador de forma fehaciente e indique si desea reducir la renta o aplazarla, justificando contablemente el cumplimiento de los requisitos. La reducción o el aplazamiento se aplicarán hasta que transcurran cuatro meses desde la finalización de la última prórroga del estado de alarma. Hoy día hablaríamos, si no me confundo, de octubre de 2021.
Una salvedad importante, los gastos generales (limpieza, luz, agua, seguridad, ascensores, etc) no siguen el mismo tratamiento, lo que no excluye la negociación de las partes.
Ahora bien, esta elección del inquilino, que tendrá que valorar cómo está su bolsillo, depende sin embargo del arrendador que puede, en un plazo de siete días hábiles, contestarle qué opción prefiere. Si contesta expresamente dirá si reducción o aplazamiento, y sólo si no lo hace, la formula será la originariamente elegida por el arrendatario.
En conclusión, los pasos serían: 1º decidir qué hacer siempre que reunamos los requisitos; 2º comunicarlo fehacientemente antes del 31 de enero justificando la situación de pérdida de ingresos en su caso, 3º esperar siete días hábiles a ver si contesta el arrendador y en qué sentido. Transcurrido ese plazo, su silencio confirma la opción solicitada por el arrendatario.
¿Y si el arrendador No es un gran tenedor?. En este caso el inquilino que reúna todos los requisitos y lo justifique solo tiene la opción del aplazamiento extraordinario y temporal, entendemos que por el mismo periodo, aunque la norma no lo dice. Todo ello siempre que no haya mediado acuerdo previo.
Buenos días y buena suerte.
